Да, чужденец може да купи имот в България - но правата зависят от гражданството. Граждани на ЕС/ЕИП купуват свободно всичко, включително земя. Граждани извън ЕС купуват апартаменти и сгради свободно, но не земя лично - за къща със собствен парцел се използва българско дружество.
Повечето хора, които ни пишат, не се страхуват от цената. Страхуват се от това, което не виждат - правен статут, който не разбират напълно, документ на език, който не четат, и решения, които трябва да вземат от разстояние. Основателно. Затова тази статия не обещава "лесно" - обяснява точно как работи системата.
Кой какво може да купува: ЕС срещу извън ЕС
Българската конституция (чл. 22) поставя основното правило: чужденци и чуждестранни юридически лица по принцип не могат да придобиват собственост върху земя, освен по силата на международен договор, наследяване по закон или - за граждани на ЕС и ЕИП - на общо основание, наравно с българските граждани.
На практика това означава:
Граждани на ЕС и ЕИП могат да купуват свободно апартаменти, сгради и земя - включително регулирани парцели - директно на свое име, без ограничения.
Граждани извън ЕС могат свободно да купуват апартаменти и сгради, но не могат да притежават земя лично. Когато имотът включва собствен парцел - къща с двор, вила, парцел за строеж - стандартното решение е регистрация на българско дружество (най-често ЕООД), което придобива имота.
Апартаментите в сгради с етажна собственост не попадат в това ограничение, защото земята под тях е обща част - затова именно апартаментите остават най-простият вход за инвеститори извън ЕС.
Какво НЕ ви дава покупката на имот
Важно уточнение: самата покупка на имот не дава автоматично право на пребиваване или виза. Тя може да подкрепи кандидатура за дългосрочно пребиваване (тип D виза), но изисква отделна, самостоятелна процедура с финансови и документални условия.
Седемте стъпки на покупката
1. Дефиниране на бюджет и цел
Доходност, капиталов растеж, личен дом или комбинация - изборът на квартал и тип имот произтича точно оттук. Вижте нашия анализ на доходността по квартали в София за отправна точка.
2. Търсене и оглед
За купувачи от чужбина това често се случва чрез организиран VIP тур - компресиран, ефективен оглед на предварително подбрани имоти.
3. Резервация и предварителен договор
След избор на имот се подписва предварителен договор с депозит, който урежда цена, срокове и какво точно се включва в сделката.
4. Правна проверка (due diligence)
Това е стъпката, която спасява или проваля сделки. Разглеждаме я подробно в следващото ръководство от тази поредица.
5. Учредяване на дружество (само при нужда)
Ако купувачът е извън ЕС и имотът включва земя, дружеството се регистрира на този етап - преди нотариалния акт, не след него.
6. Нотариален акт
Финалното прехвърляне се извършва пред нотариус по местонахождение на имота. От 2026 г., с приемането на еврото, плащането може да се извърши директно в евро.
7. Вписване и следпродажбени стъпки
Актът се вписва в Агенцията по вписванията, следва данъчна декларация в общината, а при инвестиционна цел - организация на управлението на наема.
Как чужденец купува луксозен имот или пентхаус
Правилата не се променят според цената: и за луксозни имоти, и за пентхауси, и за имоти от висок клас важи същата разлика между граждани на ЕС и извън ЕС. Пентхаус или апартамент в сграда с етажна собственост може да бъде купен свободно от чужденец; ограничението засяга само земята.
Внимание заслужават премиум имотите със собствена земя, например къщи и вили в престижни зони като Бояна, Драгалевци или на морето: гражданин извън ЕС ги придобива през българско дружество, както е описано по-горе.
В премиум сегмента залозите са по-високи, затова правната проверка, ясният бюджет и изпълнението на сделката от един екип са още по-важни, особено когато сте чужденец или чуждестранен инвеститор и купувате от разстояние.
Колко реално струва сделката
Общите разходи по сделка обичайно се движат в диапазон от порядъка на 3–6% от стойността на имота. Според нашия собствен опит с клиенти типичната обща тежест е близо до долната граница на този диапазон - около 4–5% - при добре структурирана сделка без усложнения. Вижте и нашия отговор в раздела с въпроси.
Ипотека като чужденец
Големите български банки кредитират чужденци, макар условията да се различават от тези за местни кредитополучатели. Приемането на еврото през 2026 г. елиминира валутния риск при обслужване на кредита за кредитополучатели с доходи в евро.