Нотариусът в България проверява дали продавачът е вписаният собственик и дали върху имота има регистрирани тежести - това е всичко. Непубликувани претенции, спорове за граници, незаконно строителство и нарушения на устройствения план не попадат в тази проверка.
Това не е критика към нотариалната институция - тя изпълнява точно функцията, за която е предвидена. Проблемът е, че купувачите често приемат тази проверка за изчерпателна, когато не е.
Какво точно прави нотариусът - и какво не
Всяко прехвърляне на имот в България се извършва пред нотариус по местонахождението на имота. Преди подписване нотариусът проверява т.нар. "стоп-лист" в Имотния регистър - регистрирани тежести, ипотеки, възбрани и висящи съдебни спорове върху имота.
Това, което остава извън обхвата на тази проверка: невписани претенции, спорове за граници между съседни имоти, незаконни пристройки или разширения, и нарушения на устройствения план на общината. Ако брокер или продавач твърди, че "нотариусът проверява всичко" - това е сигнал за повишено внимание.
Какво реално включва пълната правна проверка
Според българска юридическа практика, пълната проверка преди покупка на имот обичайно покрива:
- Собственост и верига на прехвърляния - чисто минало на собствеността, не само последния акт
- Кадастър и градоустройство - съответствие между реалното строителство и одобрените документи
- Тежести - ипотеки, възбрани, сервитути, право на преминаване
- Данъчни и комунални задължения - неплатени местни данъци, ток, вода, отопление
- Семейно положение на продавача - съгласие на съпруга/ата за продажбата
- Достъп - законен път до имота, особено при вилни имоти
Кога трябва да започне проверката
Най-честата грешка не е пропусната проверка - а закъсняла проверка. Правната проверка трябва да започне преди подписване на предварителен договор и преди плащане на депозит. След подписване купувачът вече е поел договорни задължения и е в по-слаба позиция за преговори.
Сертификатът за тежести от Агенцията по вписванията е важна, но недостатъчна част от картината.
Правната проверка при луксозни имоти и пентхауси
Колкото по-висока е стойността, толкова по-скъпа е всяка грешка. При луксозни имоти, имоти от висок клас и пентхауси правната проверка е не по-малко важна, а често е по-обемна: могат да има повече общи части, тераси и покривни пространства, а строителните разрешения и промените по проекта заслужават внимателен преглед.
При пентхауси особено внимание изискват правата върху терасата и покривното пространство, разрешенията за преустройства и договореностите със съсобствениците: те трябва да са ясни и документирани преди депозита.
В премиум сегмента препоръчваме проверката да започне още при избора на имота, а не след като сте се обвързали. Това важи най-вече за чужденци и чуждестранни инвеститори, които не могат да огледат имота лично.
Важна промяна през 2026 г.
От началото на 2026 г. публичният достъп до детайлни данни в Имотния регистър е ограничен. Проверките вече изискват удостоверен достъп през портала на Агенцията по вписванията (с квалифициран електронен подпис) или официални удостоверения за тежести. Структурираната проверка през юрист или лицензиран партньор става още по-важна.
Друга практическа последица: приоритетът при вписване вече зависи от бързината на подаване - вписването в същия ден вече е стандарт за добра практика.
Как изглежда това на практика при нас
Правната проверка е вградена стъпка в пълния ни процес, не допълнителна услуга. Всеки имот, който стигне до предварителен договор с наш клиент, е преминал през тази проверка преди да препоръчаме плащане на депозит.
Това е и причината, поради която чуждестранни купувачи, които никога не стъпват физически в имота преди нотариалния акт, могат да купуват с увереност.